HVA ER TVANGSSALG AV BOLIG?
Et tvangssalg av bolig eller eiendom er et salg hvor tingretten står for salget ved hjelp av medhjelper. Medhjelperen er en advokat eller en eiendomsmegler.
Har du mottatt varsel om tvangssalg av bolig? Ta kontakt for en uforpliktende samtale med Gjeldsmegleren Norge for å få råd og veiledning om hvordan du kan stoppe tvangssalg.
Det kan være ulike årsaker til at en eiendom kreves tvangssolgt av en kreditor, som for eksempel manglende betaling av felleskostnader, regninger og gjeld.
Man kan havne i økonomisk uføre av mange ulike årsaker, men man kan også komme seg på økonomisk fote igjen. Her har vi laget en oversikt over hvilke løsninger som kan finnes. Dersom du fått en tvangssalgsbegjæring bør du kontakte oss snarest, så skal vi i Gjeldsmegleren Norge gjøre så godt vi kan for å hjelpe deg gjennom hele prosessen.
KAN JEG STOPPE TVANGSSALG?
Ja, det er mulig å stoppe tvangssalg! Refinansiering av misligholdt gjeld er den beste og raskeste måten å stoppe tvangssalg på. Da vil du få refinansiert alle utlegg og inkassokrav inn i 1 nytt, friskt lån med bedre betingelser. Dette betyr at kreditorene som har begjært tvangssalg vil få tilbakebetalt sine krav og utleggene slettes i din bolig.
Les mer om refinansieringslån med utlegg i bolig og betalingsanmerkning.
Det er også mulig i de tilfeller retten alt har besluttet tvangssalg og oppnevnt en medhjelper, eiendomsmegler eller en advokat. Det er fortsatt mulig å kunne selge boligen selv eller jobbe for å finne en finansiell løsning som beskrevet over her. Da må du handle raskt og kontakte Gjeldsmegleren Norge for finansiell løsning og rådgivning, eller en eiendomsmegler som kan sette i gang salgsprosessen for deg, dersom du ønsker det.
Ønsker du å få stoppet et tvangssalg? Kontakt oss i dag – vi gjør alt vi kan for å hjelpe.
HVORDAN FOREGÅR ET TVANGSSALG?
Ved et tvangssalg vil pengeheftelsene bli gjort opp. Har du utleggsforretning i din bolig kan en kreditor søke Namsmannen om hjelp til å drive inn gjelden du skylder. Det er dette som senere kan føre til tvangssalg, dersom du ikke betaler inn kravene til kreditor.
HVA ER UTLEGG?
Et utlegg for et ubetalt krav kan f.eks. være en bolig eller en bil. Alle plikter å betale tilbake de rettmessige kravene man har pådratt seg.
Har du f.eks. et forbrukslån som ikke betales tilbake etter avtalen i gjeldsbrevet du har signert på med banken, kan banken kjøre saken videre for å inndrive kravet med utenrettslig inkasso.
HVA ER UTENRETTSLIG INKASSO?
Dette gjøres som regel via et inkassobyrå som driver inn pengene på vegne av banken. Inkassoselskapet vil da kontakte deg for å be deg betale tilbake det opprinnelige kravet ditt. Betaler du ikke, vil de sende en betalingsoppfordring. Inkassosaken er da en virkelighet.
NAMSMANNEN OG BEGJÆRING OM UTLEGG
Gjør du heller ikke opp kravet ditt via utenrettslig inkasso, vil det bli sendt en begjæring om utlegg til Namsmannen. Namsmannen vil undersøke om du har noe de kan ta utlegg i, som for eksempel eiendom eller bil. Har du noe Namsmannen kan ta utlegg i, vil dette registreres.
Når det gjelder eiendom registreres det i grunnboken og ved utlegg i bil i løsøreregisteret.
Hvordan finne heftelser og utlegg i din bolig:
Hvordan finne heftelser og utlegg i bil:
TVANGSSALG AV BOLIG ER EN TVANGSFULLBYRDELSE
For å kunne gjennomføre et tvangssalg må det være nok penger til å innfri saksøkers krav, les mer utfyllende om Tvangsfullbyrdelsesloven § 8-16
Du som eier av en bolig mottar da et varsel om tvangsfullbyrdelse, som er selve prosessen der myndighetene (Namsmannen) setter i verk salget for å drive inn pengene du skylder kreditor(ene). Altså er tvangssalg av bolig en tvangsfullbyrdelse.
TVANGSSALG ELLER SELGE SELV?
Tvangsfullbyrdelsen skal du motta varsel om minst 2 uker før boligen din blir begjært tvangssolgt. Selve begjæringen setter i gang tvangssalgsprosessen, men du har fortsatt mulighet til å selge boligen din selv, på det åpne markedet. Da må du kontakte en eiendomsmegler for å iverksette dette snarest.
Det lønner seg som regel å selge selv fordi man vanligvis oppnår best pris ved å styre salgsprosessen selv i det åpne markedet.
FRAVIKELSE VED TVANG – DU KAN IKKE NEKTE Å FLYTTE
Det er ikke mulig å nekte å flytte dersom det du mottar varsel om er begjært fraveket. Dette betyr at Namsmannen har bestemt at du som eier av boligen må flytte. Skulle du nekte å flytte vil fravikelsen skje ved tvang. Da blir det byttet lås på døren din og du vil ikke lenger ha tilgang til boligen.
HVA SKAL EN BEGJÆRING OM TVANGSSALG INNEHOLDE?
- Begge involverte parters fulle navn. Navn på begjærer av tvangssalget og den som mottar varselet om tvangssalget. Den skal også inneholde fødselsnummer, foretaksnummer og adresse.
- Den skal inneholde total oversikt over pengekravet. Det skal stå opprinnelig hovedkrav, påløpte renter, rentesatsen og alle omkostninger.
- Adresse til objektet som begjæres tvangssolgt og objektets registerbetegnelse som matrikkelnummer, organisasjonsnummer eller andelsnummer.
- Den skal inneholde en totaloversikt over pengekravet. Det skal stå opprinnelig hovedkrav, påløpte renter, rentesatsen og alle omkostninger.
- En beskrivelse av tvangsgrunnlaget.
VEDLEGG TIL BEGJÆRING OM TVANGSSALG:
- Bekreftet utskrift fra grunnboken, som ikke er eldre enn 3 måneder gammel. Det er unntak for aksjeleiligheter.
- Kopi av hele tvangsgrunnlaget.
- Utskrift av utleggsforretning fra Namsmannen. Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.
Begjæringen med vedlegg skal innleveres i 4 komplette eksemplarer, datert og signert.
HVORDAN FOREGÅR TVANGSSALGSPROSESSEN?
- Budgiving. Når medhjelperen, en advokat eller eiendomsmegler oppnevnt av domstolen har fått inn høye nok bud til at de prioriterte pengeheftelsene blir dekket, skal budet sendes over til deg.
- Aksept av budet. Du skal ta stilling til om du ønsker å akseptere budet. Dersom du aksepterer budet, er det tingretten som avgjør om det faktisk stadfestes.
- Stadfesting av budet. Tingretten kan velge å nekte å stadfeste budet, dersom for eksempel budet du har mottatt ikke dekker alle heftelsene med høyest prioritet. Dersom tingretten velger å stadfeste budet har du 2 uker på deg til å fremlegge eventuelle innsigelser. Blir ikke dette gjort, er boligen solgt.
FÅR JEG DÅRLIGERE PRIS PÅ BOLIGEN OM DEN BLIR TVANGSSOLGT?
Stort sett får man ikke like god pris på boligen når den blir solgt ved tvang. Som regel er dette fordi kjøper ikke vil ha like store rettigheter som ved et fritt salg av boligen. Høyest mulig pris får du ved å selge boligen fritt.
HVA KAN JEG GJØRE DERSOM JEG HAR MOTTATT VARSEL OM TVANGSSALG?
Har du fått et slikt varsel bør du kontakte oss for å få hjelp til å se hvilke muligheter du har for å få til en refinansiering.
Har du mer gjeld enn boligen din er verdt, kan det være mulig å gå inn med realkausjonister for den manglende dekningen. Vi kan også hjelpe deg med å forhandle med kreditorene dine, innhente total kravoversikt og søke om utsettelse for deg mens vi jobber med løsning.
For å finne oversikt over all gjeld og inkassokrav, gå inn på linken her og følg stegene.
KAN MAN ANKE ET TVANGSSALG?
Ja, du kan anke kjennelse om stadfestelse og beslutning om tvangssalg til lagmannsretten. Er du ikke enig i vedtaket og mener kreditor ikke har grunnlag for å begjære tvangssalg, kan du sende inn klage innen 1 måned etter at du har mottatt varsel om tvangssalg. Det er viktig at du da begjærer det pågående tvangssalget utsatt.
KAN KREDITOR TA UTLEGG I BOLIG OM DEN STÅR PÅ EKTEFELLE ELLER SAMBOER?
Ja, kreditor kan ta utlegg i ektefelles bolig. Dersom du sliter med inkassokrav, lønnstrekk og utlegg er dette selvsagt svært tungt psykisk og påvirker i de fleste tilfeller også ekteskap eller samboerforhold.
Mange tenker at dersom man skriver over boligen på ektefelle eller samboer, eller at ektefelle eller samboer eier boligen 100 %, så vil ikke den kunne berøres i en utleggs- og inndrivelsesprosess mot den andre parten. Det er dessverre ikke helt tilfelle.
KREDITOR KAN TA UTLEGG I DIN BOLIG
Kreditor kan ta utlegg i boligen din dersom din ektefelle eller samboer har gjeldsproblemer også selv når vedkommende ikke eier noen andel i din bolig. Dersom det ikke er helt på det rene at du er eneeier av boligen, kan det være fare for at boligen din vil bli tvangssolgt.
FELLES BOLIG OG BETALINGSPROBLEMER HOS EKTEFELLE ELLER SAMBOER
Sitter du i en slik situasjon, bør du kontakte juridisk bistand. Ofte er det krav på dekning av advokatutgifter inntil et visst beløp via forsikringen din. Sjekk opp dette og ta samtaler med din samboer/ektefelle for å snarest finne løsninger.
Loven sier at en kreditor kan ta utlegg i ideell halvdel av felles bolig, dette om boligen er kjøpt etter at samlivet ble inngått, selv om det kun er den ene parten som står som 100 % hjemmelshaver i grunnboken. Du kan lese mer om dette i tvansgfullbyrdelsesloven § 7-13, 3. ledd.
FOR DEG SOM ER KJØPER AV TVANGSSALG
Som kjøper av et tvangssalgsobjekt vil du oppleve at det er en del ting som skiller seg ut fra et ordinært boligkjøp.
Her har vi listet opp det viktigste du som kjøper av et tvangssalg må tenke på.
Som kjøper i tvangssalg overtar man eiendommen «slik den er». Dette betyr at du ikke kan forvente at eiendommen er ryddet og vasket ut før overtakelse. Du som kjøper må selv dekke utgiftene for dette.
Overtakelse skjer vanligvis ved å hente nøklene hos medhjelper. Det er ikke en vanlig overtagelse hvor tidligere eier, melder/advokat og kjøper alle er tilstede og går gjennom boligen sammen.
I enkelte tilfeller kan du risikere at tidligere eier av eiendommen ikke har flyttet ut frivillig av boligen. Er dette tilfellet kan du begjære utkastelse via namsmannen. Dette slipper du å betale gebyr for.
Kjøper du en bolig som er tvangssolgt, finnes det ikke et egenerklæringsskjema fra selger som ved vanlig eiendomssalg. For deg som kjøper er vernet svakere enn ved vanlige kjøp.
Er det vesentlige mangler kan du som kjøper kan kreve prisavslag, men du kan ikke heve kjøpet. Det er derfor ekstremt viktig at du som kjøper undersøker eiendommen godt.
Du kan ikke overta gjeld. Alle utlegg og all gjeld på eiendommen som kjøpes slettes når skjøtet blir tinglyst og eiendommen overdras deg.
En eiendom som selges på tvangssalg selges til høystbydende.
Det er kreditorene som har begjært tvangssalget som bestemmer om budet er høyt nok, så er det tingretten som vurderer om budet skal aksepteres.
Det benyttes ikke kjøpekontrakt ved tvangssalg. Det du som kjøper vil motta er en avgjørelse fra retten som sier at eiendommen er solgt. Du som kjøper har da en frist på deg på 3 måneder til å betale hele kjøpesummen. Denne fristen settes fra budet sendes inn til retten.
Dersom betalingsfristen ikke overholdes påløper det renter på hele kjøpesummen. Har du fortsatt ikke betalt innen en toukersfrist, heves kjøperetten.
SPØRSMÅL OG SVAR OM LØNNSTREKK OG UTLEGGSTREKK
HVA ER UTLEGGSTREKK I LØNN?
Dersom du ikke betaler din gjeld innen betalingsfristen har skatteetaten plikt til å forsøke å dekke kravet. Det kan bli pålagt lønnstrekk i lønn, pensjon, konto eller andre ytelser.
HVOR MYE KAN NAMSMANNEN TREKKE I LØNNSTREKK?
Å få utleggstrekk i lønn innebærer at deler av din lønn vil bli trukket før netto utbetaling av lønnen din. Det kan være trekk på pensjon, andre ytelser fra NAV, lønnen din fra arbeidsgiver eller inntekter du har som selvstendig næringsdrivende. Trekket kan være enten et fast beløp per måned, eller en viss prosent av inntekten din. Er du fast ansatt, har arbeidsgiver plikt til å trekke deg, det er ikke noe du skal samtykke til. Det kan få konsekvenser dersom arbeidsgiver ikke følger reglene ved pålagt lønnstrekk.
HVORDAN VET JEG OM JEG FÅR UTLEGGSTREKK?
Før trekk starter mottar du varsel i posten, her står det hvem som gjennomfører trekket og hvilket beløp som skal trekkes. Du får også da en mulighet til å betale tilbake din gjeld til kreditor innen 14 dager. Dersom du ikke gjør det, vil det bli lønnstrekk ved din neste utbetaling.
HVOR MYE AV LØNNEN KAN TREKKES VED LØNNSTREKK? HVORDAN BEREGNES DETTE?
Man vil se på inntektene, og trekke ifra følgende:
- Skattetrekk.
- Boligutgifter/boliglån.
- Utgifter til livsopphold som strøm, mat og klær.
- Om det foreligger andre kreditorer som har innvilget lønnstrekk med bedre prioritet.
- Andre utgifter som må hensyntas, som for eksempel fast bruk av nødvendige medisiner.
Så vil man altså se hva det er rom for å kunne trekke i inntekten din.
Har du forbrukslån, kredittkortgjeld eller studielån, anses dette ikke som utgifter for nødvendig livsopphold, og hensyntas ikke. Har du for høyt trekk, kan du søke om endringer hos skatteetaten via dette skjemaet.
HVORDAN FÅ SLETTET LØNNSTREKK?
Et alternativ vil være å undersøke muligheten din til å kunne få et refinansieringslån. Da vil du kunne få stoppet de høye påløpende renter og omkostninger, få samlet all gjeld inn i 1 nytt lån med bedre betingelser. (Merk: Det er en forutsetning at betingelser og økonomi skal være bedre etter en restruktureringsprosess. Vi vil aldri anbefale deg et restruktureringslån du ikke kommer vinnende ut av.)
Du vil slippe lønnstrekk, og ha kun 1 lån og forholde deg til å nedbetale på. Dine inkassokrav utbetales i sin helhet og betalingsanmerkningene slettes ved full innfrielse. Det som er viktig å merke seg, er at det finnes flere banker som kan ta denne type refinansieringslån, men det kreves sikkerhet i fast eiendom for å få det. Ellers er det utlånsforskriften og kravene for innvilget kreditt i den som vil gjelde alle låneforhold mellom deg og banker.
Les mer om refinansieringslån med inkasso og betalingsanmerkninger her.
TVANGSSALG – EN OPPSUMMERING
REFINANSIERING VED TVANGSSALG – EN FINANSIELL LØSNING!
Når prosessen har kommet så langt som at det er begjært et tvangssalg, er det vanskelig å forhandle med inkassobyråene og kreditorene – men det er mulig. Da må vi først få innvilget en finansiering, slik at vi er i en forhandlingsposisjon med inkassobyråer og kreditorer og har noe å kunne tilby dem.
Samtidig forsøker vi å få frafall på noe renter og omkostninger. Det er altså mulig å få noe frafall på totale krav, men da oftest i kombinasjon med en finansiell løsning, en refinansiering.
GJELDSFORHANDLING VED TVANGSSALG
Gjeldsforhandling er som sagt vanskelig å få til når det først er en tvangssalgsbegjæring som foreligger. Klarer man å vise til en reell plan for nedbetaling, og et budsjett for betjening av gjelden og andre løpende utgifter, kan det likevel være mulig.
Som regel hjelper dette i kombinasjon med at man har noe penger å tilby kreditor. Det kan være en engangsinnbetaling, for eksempel om du har noe du kan selge for å fremskaffe penger, om du får noe privatlån du kan klare å betjene eller tilbud om et pantelån.
DELINNBETALING VED TVANGSSALG
Delinnbetaling med ny nedbetalingsavtale kan være mulig dersom du kan løse inn deler av skyldig totale krav. Har du mange ulike kreditorer og krav, vil dette i de fleste tilfeller være å anse som å utsette problemet. Har du derimot få krav, kan det være mulig å betjene med en ny nedbetalingsavtale.
UTSETTELSE AV TVANGSSALG OG FRIVILLIG SALG AV BOLIG VED TVANGSSALG
Dersom du selger boligen frivillig og innfrir kravene, kommer du som regel bedre ut enn om boligen selges med tvang. Dette fordi det stort sett alltid oppnås bedre pris for boligen ved å selge frivillig. Da må du be kreditorene om utsettelse av tvangssalget, så er det opp til tingretten å godkjenne en utsettelse.
